서울 아파트 매매 87%가 15억 이하…거래 구조가 바뀌고 있다

서울 아파트 시장이 빠르게 변하고 있다.
2026년 들어 서울 아파트 매매 계약의 약 87%가 15억 원 이하 가격대에서 이뤄지며, 거래의 중심이 명확히 이동하고 있다

. 이는 단순한 가격 조정이 아니라 대출 규제와 정책 변화가 시장 구조 자체를 바꾸고 있다는 신호로 해석된다.

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서울 아파트 매매 시장 현황: 거래 비중이 말해주는 변화

최근 한 달간 신고된 서울 아파트 매매 계약은 총 975건이다.
이 가운데 850건가량(약 87.2%)이 15억 원 이하 거래로 집계됐다.

특히 주목할 점은 이 비율이 매우 짧은 기간에 급격히 상승했다는 사실이다.

• 2025년 10월 중순: 약 64%
• 11월: 73%
• 12월: 80% 이상
• 2026년 초: 80%대 고착화

이제 15억 원 이하 거래는 예외가 아니라 서울 아파트 시장의 기본값이 되고 있다.

👉 이는 일시적인 수요 쏠림이 아니라, 제도와 금융 환경 변화가 거래 구조를 재편하고 있다는 증거다.

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왜 서울 아파트 거래는 15억 이하로 몰릴까

핵심 원인: 주택담보대출 규제 구조

현재 주택담보대출은 가격 구간에 따라 명확한 차이를 보인다.

• 15억 원 이하 주택: 최대 6억 원 대출 가능
• 15억 초과~25억 이하: 대출 한도 4억 원
• 25억 원 초과: 대출 한도 2억 원

가격이 높아질수록 대출 활용도가 급격히 떨어지기 때문에,
대출을 활용할 수 있는 상한선인 ‘15억 원’이 거래 기준선으로 작용하고 있다.

결국 지금 시장을 움직이는 것은
❌ “사고 싶은 집”이 아니라
⭕ “살 수 있는 집”이다.

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지역별 거래 흐름에서 보이는 공통 패턴

거래가 활발한 지역들을 보면 일정한 공통점이 있다.

• 중저가 아파트 비중이 높고
• 실거주 수요가 안정적이며
• 대출 의존도가 상대적으로 높은 지역

대표적으로 서울 외곽 및 준중심 지역에서 거래가 집중되고 있다.
이는 서울 아파트 시장이 ‘입지 프리미엄’보다 ‘자금 접근성’ 중심으로 재편되고 있음을 보여준다.

👉 현재 시장의 키워드는
‘서울 외곽 + 중저가 아파트’다.

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중저가 아파트 중심 ‘키 맞추기’ 장세

15억 원 이하 거래가 늘어나면서 가격이 특정 구간으로 수렴하는 현상,
이른바 ‘키 맞추기 장세’도 나타나고 있다.

• 비슷한 입지·면적의 아파트 가격이 빠르게 조정되고
• 거래가 몰린 구간에서 새로운 기준 가격이 형성되는 흐름이다.

일부 지역에서는 전용 114㎡ 아파트가 단기간에 1억 원 이상 상승하는 사례도 나오며,
이는 거래가 집중되는 가격대에서 가격 재정렬이 진행 중임을 보여준다.

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전문가들이 보는 현재 서울 아파트 시장

부동산 전문가들은 현재 시장을 다음과 같이 진단한다.

• 대출 부담을 고려한 중저가 아파트 선호 심화
• 고가 주택 이동 전 나타나는 과도기적 조정 국면
• 당분간 중저가 중심 거래 구조 지속 가능성

이는 대출 규제가 단순한 금융 이슈를 넘어,
시장 참여자 구성 자체를 바꾸고 있다는 점을 의미한다.

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서울 아파트 시장 전망: 단기·중장기 분석

단기 전망 (1년 이내)

• 대출 규제가 유지된다면 15억 이하 아파트 거래 우위 지속
• 외곽 및 중저가 지역 거래량은 비교적 안정적
• 고가 아파트는 가격보다 거래 위축이 먼저 나타날 가능성
•  

중·장기 전망 (1~3년)

현재의 15억 원 기준선은
단순한 가격 구간이 아닌 시장 심리의 기준점으로 작용하고 있다.

다만 다음 변수에 따라 흐름은 달라질 수 있다.

• 주택담보대출 규제 완화 여부
• 신규 아파트 공급 확대
• 기준금리 인하 가능성
• 20~30대 실수요층의 자금 여력 회복

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지금 서울 부동산에서 봐야 할 것

✔ 서울 아파트 시장은 가격보다 구조가 먼저 변하고 있다
✔ 대출 규제를 기준으로 한 15억 이하 중심 시장이 명확히 자리 잡았다
✔ 이는 단기 흐름이 아닌 거래 방식과 심리를 바꾸는 구조적 변화다

지금의 서울 부동산은
“얼마까지 오를까”를 묻는 시장이 아니라
👉 “어디에서 거래가 계속 이어질 수 있을까”를 판단해야 하는 시장이다.

 

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