인구감소지역 취득세, 양도소득세 총정리

양도세와 관련해서는 1가구 1주택자가 보유 기간, 거주 기간 등의 조건을 만족하고 매도 금액이 12억원 이하라면 양도차익 금액과 관계없이 전액 양도세 비과세 혜택을 받을수 있습니다.

매도 금액이 12억원을 초과하더라도 양도차익 중 12억원 이하 부분에 대해서는 비과세 적용이 가능합니다.

종부세를 계산할 때도 1가구 1주택자는 과세 대상 금액인 과세표준을 책정할 경우 공시가격 기준 12억원을 공제해 준다. 9억원이 공제되는 다주택자 기준보다 더 높은 공제 혜택을 적용하고 있습니다. 이 같은 1가구 1주택자에 대한 혜택은 원칙적으로 실물 주택 1주택에 적용되는 것이고, 예외적으로 2주택인 경우에도 1주택으로 간주해 적용합니다.

 

먼저 비수도권 지역의 ‘미분양 주택’에 대한 특례 규정이며. 비수도권은 서울, 인천, 경기를 제외한 지역을 의미합니다.

 

비수도권에 있는 ‘준공 후 미분양 주택’을 해당 기간(2024년 1월 10일~2025년 12월 31일)에 취득하는 경우 양도세 계산 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득액 6억원 이하라는 조건이라면 누구나 가능합니다.

 

이 같은 지방 준공 후 미분양 주택을 사들이면 양도세 비과세 판단 때 주택 수에 포함하지 않습니다.

 

'일시적 2주택’과 다르게 두 가구를 계속 보유해도 비과세가 가능한 것이다. 일시적 2주택자는 3년 내에 기존 주택 1가구를 팔아야 양도세 비과세 적용이 가능합니다.

조건에 맞는 비수도권 준공 후 미분양 주택을 사들여 2주택자가 되면 종부세 적용 때에도 혜택을 받습니다. 실물 주택이 2가구지만 다주택자 공제액 9억원이 아니라 1주택자 공제액 12억원을 적용받습니다.

 

종부세 계산 때 1가구 1주택자는 소유주 연령, 보유 기간 등에 따라 최대 80% 세액공제가 이뤄지는데 이 역시 똑같이 적용받을 수 있습니다.

 

특히 인구감소지역 주택 취득자도 비수도권 준공 후 미분양 주택 취득과 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 즉 1가구 1주택자가 인구감소지역에서 주택 한 가구를 추가로 사들이더라도 양도세, 종부세 계산 시 주택 수에 포함하지 않으니 구입하는 지역이 인구감소 지역인지 확인하시고 구입하시면 됩니다.

 

인구감소지역은 수도권이나 광역시는 제외하되 수도권 내 접경 지역 및 광역시 내 군지역 등은 포함됩니다.

 

다만 기존에 보유한 주택이 있는 시·군·구에서 신규 주택을 취득했을 때는 제외되니 확인하시기 바랍니다.

취득액은 실제 매매 금액이 아니라 공시가격을 기준으로 합니다. 양도세 비과세는 취득 시점 기준 4억원까지, 종부세 계산은 과세 기준일인 매년 6월 1일 기준 4억원 이하여야 합니다.

또 취득 시기는 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 해당 주택을 사들이는 경우 적용 대상이 됩니다.

 

양도세 계산 시 공시가격 판단 시점이 취득 시점 기준이므로 이후에 공시가격이 상승하더라도 주택 수에 포함하지 않는 혜택은 계속 적용받을 수 있으니 확인하시고 구입하시는 것을 추천드립니다.

 

양도소득세 및 종합부동산세 과세 특례 요약
기존 1주택자가 주택 1채를 신규 취득시 1주택자로 간주하고, 1세대 1주택 특례를 적용
- 주택이 아닌 분양권 또는 조합원입주권을 1개 보유한 경우도 포함
- (양도소득세) 12억원 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80%
- (종합부동산세) 기본공제 12억원(다주택자 9억원) 및 고령자. 장기보유 세액 공제 최대 80%

조건
- (소재지) 인구감소지역(수도권, 광역시는 제외)
 ※ 기존 1주책과 동일한 시, 군, 구 소대 신규 주택 취득은 제외
- (가액 상한) 공시가격 4억원
- (취득 기한) 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일